2007 (Estudios)

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Elena Bellod Fernández de Palencia

CLAÚSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO. RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DEL REGISTRO Y NOTARIADO DEL 2 DE OCTUBRE DE 2.006*.

Las partes de un contrato de préstamo hipotecario pueden pactar las cláusulas que tengan por conveniente en virtud del principio de libertad de contratación del artículo 1.255, con las limitaciones establecidas por la Ley.

Entre las cláusulas mas habituales se encuentran los pactos de vencimiento anticipado que son las que ante determinadas circunstancias especificadas en el contrato se dará por vencido anticipadamente el préstamo.

Normas sustantivas, como los artículos 1.127 y 1.129 del Código Civil, 219, 2 del Reglamento Hipotecario, y procesales, como el artículo 693, 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, hacen referencia a las deudas sometidas a plazo y a la exigibilidad de las mismas antes del transcurso de aquél.  

Cuando el vencimiento anticipado del crédito lleva aparejado el de la hipoteca que le garantiza, se requiere que el pacto se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, por afectar de forma in mediata a la garantía real.

Pero no todos los pactos de vencimiento anticipado son inscribibles; aquellas cláusulas que no lo sean por no afectar directamente a la garantía, si son válidas, producirán el vencimiento anticipado del crédito, pero éste no podrá ser reclamado por el acreedor  en procedimiento ejecutivo especial hipotecario.

Y aquellas otras, que, según decisión judicial, sean nulas por infringir una norma imperativa o por considerarse abusivas, se tendrán por no puestas, o darán lugar a la nulidad del contrato de préstamo hipotecario si son determinantes de su otorgamiento.

Dada la trascendencia del tema es relevante analizar ¿qué son cláusulas abusivas? ¿cuándo lo son? ¿Pueden ser cláusulas abusivas los pactos de vencimiento anticipado? ¿su control es de legalidad o judicial? ¿quiénes pueden instar la nulidad? ¿qué efectos tienen las cláusulas válidas no inscribibles?, y una vez analizados estos extremos aplicaremos las conclusiones al estudio de los pactos mas habituales y al del análisis de la Resolución de la Dirección General del Notariado del 2 de octubre de 2.006.

Es de advertir, que el sector bancario carece de una normativa propia desde la perspectiva privada. Hay una Ley de 22 de Noviembre de 2.002 de Medidas de Reforma del Sistema Financiera que regula el redondeo del tipo de interés aplicable en la disposición adicional primera. También hay una Orden de 5 de Mayo de 1.994 sobre transparencia de las condiciones financieras, pero se circunscribe sólo a los préstamos hipotecarios para la financiación de la compra de viviendas, concertado por personas físicas, cuya cuantía no rebase los 150.253’03 euros  (25 millones de pesetas) siendo la auténtica finalidad  la de garantizar la adecuada información de quienes conciertan préstamos hipotecarios. Igualmente hay que citar la Ley de Crédito al Consumo de 23 de marzo de 1.995 que excluye de su ámbito de aplicación aquellos contratos cuyo importe sea inferior a 25.000 pesetas o superior a 3.000.000, aplicando en este último caso las disposiciones sobre publicidad e información y la determinación de la tasa anual equivalente.

Por lo que no es de extrañar que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España resalte, en informes no vinculantes a las Entidades Financieras, a efectos meramente informativos, cuáles son las buenas y malas prácticas bancarias.

Así las cosas, y ante el vacío legal es comprensible la confusión que reina en esta materia, a la vez que se hace necesario el análisis de las cuestiones anteriormente formuladas.

El origen de la regulación es la Ley de 13 de abril de 1.998 sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC), en base a la Directiva 93/13/CEE del Consejo de 5 de abril de 1.993. La norma modificó de forma relevante la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios 26/1.984 de 19 de Julio (LGCU), al añadir a través de su disposición adicional primera un nuevo artículo, el 10, bis.

Son varios los puntos a tener en cuenta:

El concepto de Las condiciones generales de contratación está definido en el artículo 1 Ley Condiciones Generales de Contratación (LCGC), del mismo resultan los requisitos siguientes:

a. La predisposición. Predisposición significa que las cláusulas han sido ya preparadas previamente, predispuestas por un profesional (artículo 2, 1 LCGC), para ser utilizadas en la contratación propia de su actividad profesional o empresarial. No se exige que el empresario o profesional sea autor.

b. Imposición.  La imposición supone  que los clientes deben aceptarlas si quieren contratar con ese profesional, siendo indiferente que puedan obtener el bien o servicio, e incluso con mayores ventajas, en otra empresa. Se concreta en la inexistencia de una negociación individual, la adhesión es consecuencia de la imposición (lo tomas o lo dejas) así resulta del artículo 1,2 y exposición de Motivos 5 y 7 in fine.

c. La pluralidad de contratos. Han de ser incorporadas a una pluralidad de contratos. No basta con la incorporación a uno solo ni es necesario que sea a todos, Así la Sentencia del TS de 5 de diciembre de 2.002 señala ”Surgen de este modo, las condiciones generales, es decir las impuestas por una de las partes contratantes a la otra, redactadas con carácter general, para todos los contratos de una misma clase, y que en principio, tienden a favorecer a la parte que las impone, que se caracterizan por la concurrencia de las siguientes notas: a. Por predisposición unilateral; b. La ausencia de negociación individual; c. Estar destinadas a una pluralidad de negocios de semejante clase.  

d.  Su contractualidad. Significa que las cláusulas forman parte de un contrato que debe ser aceptado sin discusión por el adherente.

Por tanto no son condiciones generales de contratación aquéllas en las que haya existido negociación. También quedan excluidas de la LCGC según su artículo 4,2, aquéllas que siendo condiciones generales reproduzcan normas imperativas, es decir que sean de aplicación obligatoria para los contratantes.

Son cláusulas no negociadas individualmente. No tienen por qué ser abusivas.

Según el Preámbulo de la Exposición de Motivos lo que distingue la cláusula de adhesión particular de la condición general es precisamente que la primera es predispuesta por el profesional y se utiliza únicamente para un contrato, mientras que la segunda está predispuesta para un pluralidad de contratos.

Así las cosas, la cláusula no negociada individualmente si ha sido prerredactada para incluirla en una pluralidad de contratos, será una condición general sometida a la LCGC y si el adherente es consumidor, se somete también a los requisitos de la LGDCU. Por el contrario, la cláusula predispuesta que no sea condición general de contratación estará regulada por la LGCU.

Si el adherente no es consumidor la condición general será nula de pleno derecho sólo en el supuesto determinado en el artículo 9, 1 de la LCGC, es decir, cuando contradiga en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra normativa imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.

Si el adherente es consumidor, tanto si la cláusula no negociada es condición general como si no lo es, podrá ser nula de pleno derecho bien por ir en contra de una norma imperativa o por tener carácter abusivo.

Son cláusulas no negociadas individualmente, bien condiciones generales, o bien cláusulas de adhesión en el sentido ya expuesto, en el que el adherente es un consumidor y que en base al artículo 10, bis de la LGCU reúnen los siguientes requisitos:

a. Mala fe.

Cuando la Ley señala que la cláusula abusiva va en contra de las exigencias de la buena fe, se refiere a la buena fe objetiva del artículo 1.258 CC, que obliga al contratante a comportarse según las pautas de honradez acorde a la moral social y a las buenas costumbres, de manera, que no quede defraudada la confianza del otro contratante y que no quede alterada sustancialmente los efectos naturales del contrato. Así la TS Sentencia de 11 de diciembre 1.987 mantiene que la buena fe contractual, en sentido objetivo, consiste en dar al contrato cumplida y debida efectividad, para la realización del fin propuesto, lo que exige comportamientos justos, adecuados y reales de los interesados..

b. Producen un desequilibrio importante de las partes que ha de sufrir el consumidor, bien por disminución de sus derechos, bien por aumento de los derechos del predisponente, bien por ambas cosas.

Para determinar si hay o no desequilibrio, es relevante saber si el acuerdo  hubiera podido ser tomado por dos contratantes libres, iguales e informados de acuerdo con el derecho dispositivo a los usos y a la moral.  

El desequilibrio ha de ser:

- perjudicial al consumidor, por lo que el adherente ha de ser consumidor, es decir, ha de ser persona física o jurídica que adquiere, utiliza o disfruta como destinatario final bienes muebles o inmuebles, productos, servicios…de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden para su uso personal, familiar o particular, y no actúa aunque lo fuera, en su calidad de empresario (artículo 1,2 LGCU).  

- favorable al predisponente, es decir, a aquel que hace uso de las condiciones generales en el marco de una actividad profesional o empresarial (Disposición Adicional primera de LCGC)

En consecuencia, son cláusulas abusivas aquéllas contrarias a las exigencias de la buena fe, predispuestas e impuestas a la parte adherente, necesariamente consumidor, que si además  se aplican a una generalidad de contratos, serán condiciones generales abusivas.

Así, en este sentido, la Sentencia de 8 de Marzo de 2.003 de AP de Huesca (secc.1) señala que son cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato o  la Sentencia de 30 de septiembre de 2.005 de Asturias, que expresa con gran claridad el concepto de cláusula abusiva, así determina, que según la Ley de Defensa del Consumidor, son las no negociadas individualmente, prerredactadas e impuestas por el predisponente y que sean contrarias a las exigencias de la buena fe, produciéndose un perjuicio al adherente, sean o no, además condiciones generales.

El artículo 10, bis, considera, en todo caso, cláusulas abusivas, los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional de la Ley. El legislador ha agrupado en seis apartados 29 supuestos en los que la cláusula predispuesta es nula, aunque bien es verdad que en la mayoría de los casos quedan en manos de los Tribunales la determinación de los supuestos abusos en función precisamente de la naturaleza de los bienes o servicios del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de la celebración. En definitiva en la lista hay un cajón de sastre cuyo alcance real fijan los Tribunales.

De cualquier manera, al hacerse necesario para determinar el abuso el examen de las circunstancias de cada caso en concreto, la intervención judicial adquiere relevancia pues como señala la Sentencia de 8 de Marzo de 2.003 de AP de Huesca (secc. 1): el carácter abusivo de una cláusula se aprecia teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes y servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de la celebración.

De la llamada lista negra de la Disposición Adicional nos interesa destacar para el tema en estudio la facultad de resolución anticipada del apartado I, o el apartado II al  referirse a supuestos que privan al consumidor de derechos básicos como es la imposición de renuncias a los derechos del consumidor.

En los artículos 8 a 10 LCGC se predica fundamentalmente una nulidad parcial, concebida por el legislador en beneficio del adhrerente, sea este o no consumidor, que impone al juez el deber de integrar el contrato con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1.258 CC. El artículo 10, bis, 2 regula el mismo supuesto para cuando el adherente es un consumidor.

Tanto si se regula por la LCGC como si se regula por la LGDCU en su caso: la nulidad es de pleno derecho, se prefiere la nulidad parcial a la total y se hace remisión al artículo 1.258 CC en orden a la integración del contrato parcialmente anulado.

La diferencia fundamental es que si el adherente no es consumidor, en principio la nulidad le es predicable por infracción de norma imperativa o prohibitiva, de la moral o del orden público (artículo 1.255 y 6, 3 CC y ahora artículo 8, 1 LCGC), y si es consumidor, las condiciones generales serán nulas, no sólo por contravenir norma imperativa, sino también por ser abusivas.

La nulidad relativa es el mejor régimen aplicable a los supuestos de contravención de normas de orden público de protección, es decir en el ámbito de las relaciones contractuales asimétricas en las que el legislador dicta normas imperativas directamente enfocadas a la categoría de una clase de contratantes.

 En base a ello, la LCGC y la LGCU, según doctrina y jurisprudencia, optan por la nulidad relativa por cuanto la misma se regula en beneficio del adherente, lo que significa, que aparte de ser el único legitimario para instarla, no se le puede oponer en contra de su voluntad. Así el artículo 8, 1 avanza que estamos ante una nulidad relativa, a favor de una de las partes, no subjetiva sino objetiva, por ser en beneficio del adherente.

                                   

Al tratarse de nulidad relativa la legitimación activa corresponde al adherente, y tratándose de cláusulas abusivas, al consumidor y también al fiador (artículo 1. 853 en relación con el artículo 1.302 del CC).

¿Cómo hacer valer la nulidad?, mediante el ejercicio de la acción individual, ya mediante demanda principal, ya mediante reconvención,   también mediante excepción frente a la reclamación de cumplimiento de contrato por parte del adherente.

 7. El control del contenido.  Puede calificarse de judicial por oposición a control administrativo, pero hay quien defiende un control de legalidad ejercido por los jueces a los que el artículo 10, bis 2 les otorga importantes facultades al venir obligados a integrar el contrato.  

Según lo dicho anteriormente pasamos a analizar cuál es la naturaleza de las cláusulas de vencimiento anticipado ya que de ello dependerá cuáles son las causas que pueden dar lugar a la nulidad.

Así, si la cláusula es negociada individualmente las causas de nulidad son las recogidas en el Código Civil.

Si la cláusula no es negociada individualmente, puede ser una condición general de contratación o una cláusula de adhesión particular. Y a su vez el adherente puede tratarse de un profesional o de un consumidor.

Si es una condición general de contratación y el adherente no es consumidor se aplicará la LGCC, en concreto, el artículo 8, que señala la nulidad de pleno derecho de las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ella se establezca un efecto distinto en caso de contravención, al igual que determina el artículo 6, 3 del Código Civil.

El régimen aplicable será la LCGC y LGCU si es una condición general y el adherente es consumidor, en concreto los artículo 8 a 10 de LCGC y artículo 10 bis LGCU que determinan como causas de nulidad de pleno derecho, el carácter abusivo de la cláusula, además de la infracción de norma imperativa que ya hemos citado anteriormente.

Y si no es condición general, pero sí cláusula de adhesión, siendo consumidor el adherente se regirá por el Código Civil y por la LGCU que determinan como causa de nulidad de la cláusula, la infracción de norma imperativa o la consideración de abusiva.

Como se aprecia, para determinar cual es la causa de la nulidad, lo trascendental es saber si el adherente es o no consumidor. Y si lo es, la importancia de diferenciar si es condición general de contratación o cláusula de adhesión particular estriba en que la nulidad será total, en el supuesto de la primera, cuando incumpla algunos de los requisitos del artículo 1.261 del código Civil, y en el caso de la segunda, como señala el artículo 10, bis, 2, cuando las cláusulas subsistentes determinen una situación no equitativa en la posición de las partes que no pueda ser subsanada.

Así las cosas, y aplicándolo al tema en estudio, si el préstamo hipotecario se contrae entre particulares, no profesionales, las cláusulas de vencimiento anticipado serán lo que hemos llamado cláusulas negociadas, cuya nulidad se regirá por el Código Civil.

Si las partes son profesionales, por ejemplo, dos Entidades de Crédito, y las cláusulas son predispuestas, se aplicará la LGCC.

Y si finalmente, el préstamo hipotecario se contrae entre una Entidad de Crédito y un particular (consumidor), el régimen de las cláusulas predispuestas será el de la LGCC, si son condiciones generales, y en todo caso, al ser consumidor el adherente, el de la LGCU.  

Salvo excepciones, las cláusulas de vencimiento anticipado son cláusulas predispuestas por la Entidad de Crédito que el prestatario (adherente) ineludiblemente tiene que aceptar si pretende la obtención del préstamo. Unas veces pueden calificarse de condiciones generales de contratación por redactarse para una pluralidad de contratos, en otras, existiendo predisposición, se elaboran para casos puntuales.

Hay que advertir que en sede bancaria, como en otros ámbitos, los elementos esenciales del contrato no se reflejan en cláusulas predispuestas, sino en pactos negociados individual  y particularmente por las partes, como las cláusulas financieras.

Como se ha dicho en el texto, las cláusulas de vencimiento anticipado pueden ser condiciones generales de contratación o cláusulas de adhesión particular, en consecuencia, puede ser nula bien por ir en contra de una norma prohibitiva o por ser abusiva (artículo 8 LCGC y artículo 10 bis LGCU).

El prestatario y el avalista podrán instar la acción de nulidad al ser  adherentes y por tanto los únicos legitimados activamente según el artículo 9, 1 LGCC.

En su caso, la nulidad es parcial y salvo que el juez lo considere necesario y determine su integración, se tendrá por no puesta. En raras ocasiones anulará todo el contrato de préstamo, solamente cuando la nulidad de la cláusula infrinja alguno de los requisitos del artículo 1.261, si es condición general (Artículo 9, 2, LCGC), y en cualquier caso, si es causa de desequilibrio entre las partes (artículo 10, bis, 2 LGCU).

Tanto la LGCC (artículo 9) como la LCGC (artículo 10, bis)  encomiendan a la autoridad judicial el control de la nulidad, al establecer que la declaración judicial determinará la no incorporación al contrato; la nulidad de la cláusula; la nulidad total; o en su caso la integración. En consecuencia, el juez es el único competente de calificar nulo un pacto de vencimiento anticipado por ser abusivo o por infringir una norma imperativa, sin perjuicio de la obligación que tienen los notarios y registradores de advertir la aplicabilidad de la Ley, tanto en sus casos generales como en cada caso en concreto sometido a su intervención (artículo 23 LCGC, artículo 258,1, 2 LH)

Se discute si el juez puede actuar de oficio o es necesario que el adherente (en nuestro caso, prestatario) inste la acción. No hay precepto en la nueva LEC que así lo diga, pero puede deducirse con facilidad del artículo 551, 1. Diversas sentencias admiten la apreciación de oficio por parte de los Tribunales sobre todo desde la STJCE 27-6-2.000.

Por lo que no cabe hablar de nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado si el prestatario no la insta, salvo el caso, totalmente improbable, de que el juez, de oficio la declarase.

También cabría plantear si el adherente puede oponer en el proceso la excepción de nulidad. Vigente la ley de 1.881 se admitía esta causa de oposición (nulidad del título de la obligación), si bien la doctrina procesalista se inclina por la negativa pues el artículo 695 de LEC no la recoge como causa de oposición.

La validez de las cláusulas de vencimiento anticipado fue cuestionada por ser contraria a los artículos 127 y 135 de la LH (Sentencia de 3 abril de 1.997 del juzgado de 1ª instancia de Leganés, SAP de 31 de mayo de 1.995 y STS de 27 de marzo de 1.999). Hoy la cuestión ha quedado resuelta con el artículo 693,2 LEC como veremos posteriormente.

En este tema se hace necesaria la distinción del doble plano personal y real en los contratos de concesión de crédito o préstamo con garantía hipotecaria, de manera que sin entrar a cuestionar la validez civil de los diferentes pactos en el orden obligacional es indudable que no puede hacerse depender el vencimiento anticipado del derecho real de la hipoteca, de comportamientos del deudor sin incidencia en la citada garantía.

Así las cosas, habrá que distinguir, siempre que las cláusulas sean predispuestas:

a. Pactos válidos pero no inscribibles:

- Por infringir algún principio hipotecario. Así no es inscribible por ir en contra del principio de determinación según Resolución del 8 de Noviembre de 1.993, el pacto de vencimiento anticipado en caso de que el valor de la finca disminuyera a juicio de peritos de forma que no cubra el importe garantizado. Sin embargo es una cláusula válida porque si bien es indeterminada también es determinable (artículo 1.273 Código Civil).

- Por no tener trascendencia real: no es inscribible el pacto de vencimiento anticipado, por incumplimiento de obligaciones que no sean las que naturalmente derivan de la hipoteca, como: presentar anualmente el balance y la cuenta de explotación, presentar informes relativos a la situación de la empresa (Resoluciones 23 y 26 de Octubre de 1.987).

- El pacto que obligue a asegurar algo cuyo siniestro no pueda afectar en modo alguno al acreedor como el seguro de pedrisco, siempre que la hipoteca no se haya extendido a los frutos, puede configurarse como de vencimiento anticipado de la obligación garantizada aunque no sea insribible.

b. Pactos válidos e inscribibles:

- A modo de ejemplo, entra dentro de esta clasificación el pacto de vencimiento anticipado por impago de una cuota del capital del crédito o los intereses (artículo 693, 2 LEC.

- O el impago de primas de seguros, por tratarse de un gasto que goza de preferencia legal sobre el acreedor hipotecario (art. 1.923, 1 Código Civil y Resolución de 22 de Julio de 1.996).

c. Pactos válidos e inscribibles pero inoperantes:

-El pacto de vencimiento anticipado en caso de que la Entidad deudora caiga en situación concursal ya que la medida está prevista y regulada por la Ley, que ya señala cuándo tiene lugar el posible vencimiento anticipado y sus consecuencias.

d. Pactos abusivos:

Los pactos limitativos de derechos como el de no enajenar, ni gravar la finca hipotecada sin permiso del acreedor, o durante un plazo determinado…son supuestos que las Resoluciones de la Dirección General han considerado no inscribibles por infringir el principio de libertad de contratación que inspira la legislación civil y tratarse de una limitación abusiva del derecho del dueño a disponer de sus bienes (RR de 18 de octubre de 1.979, 23 de octubre de 1.981,  27 de enero de 1.986, 8 de noviembre de 1.993…).

En mi opinión, estos pactos serán abusivos siempre que así lo declare la autoridad judicial, en base al artículo 10, bis LGCU, y a instancia del interesado o, de admitirse, de oficio por el juez. Por lo que en principio, y hasta que se dicte la sentencia de nulidad, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

En su caso, sería la cláusula nula, no por ir en contra de la libertad de contratación, ya que esos pactos son válidos cuando las cláusulas son negociadas, sino por ser una cláusula predispuesta, la causante de una situación de desequilibrio entre las partes, en perjuicio del prestatario.

De cualquier manera, como hemos dicho en líneas anteriores, habrá que estar a las circunstancias del caso en particular (artículo 10, bis, 2, LGCU). Así por ejemplo, una cláusula de vencimiento anticipado no puede dejarse al arbitrio discrecional de uno de los contratantes, pues sería en principio abusiva, pero si concurre una causa justa y objetiva, en aplicación de la buena fe, deja de serlo.

e. Pactos ilícitos.

Es raro encontrar una pacto de vencimiento anticipado que pertenezca a esta categoría. Se trata de cláusulas nulos por infringir normas imperativas siempre que la norma no establezca sanción distinta (artículo 6, 3 CC, artículos 8 a 10 LGCC y 10, bis LGCU). Van en contra del orden público. Así, es nula la cláusula en la que se pacte que en caso de impago de alguna cuota se entienda vencida la deuda con derecho por parte de la Entidad de Crédito de apropiarse la finca gravada. Se trata de un pacto comisorio prohibido por el artículo 1.859 del Código Civil.  

En principio, en el supuesto que se de la causa de vencimiento anticipado, la deuda debe considerarse tan vencida y exigible como la que vence en la fecha prevista. Esta postura, cuestionada en los años noventa, ha sido ratificada por la LEC del 2.000.

Efectivamente, por el artículo 693, 2 LEC, el prestamista podrá reclamar la totalidad del crédito por capital e intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de algunos de los plazos. Este convenio debe constar debidamente inscrito. Lo que supone, la admisión legal de las cláusulas de vencimiento anticipado de la totalidad de la deuda por falta de pago de alguno de los plazos, además, de la necesidad de que el pacto esté inscrito en el Registro de la Propiedad, para que pueda reclamarse en proceso ejecutivo particular hipotecario. Nada determina sobre las cuotas vencidas y satisfechas, pero se entiende que deberán descontarse ya que la norma habla de la totalidad de lo adeudado por capital e intereses y las cuotas satisfechas ya no son deuda.

  Tampoco, dice nada acerca de otros pactos de vencimiento anticipado de la hipoteca, de lo que cabe varias interpretaciones, la admisión con carácter general de la reclamación, en demanda ejecutiva hipotecaria de la totalidad de la cantidad adeudada sea cual sea el contenido del pacto de vencimiento anticipado, siempre y cuando esté inscrito, o solamente, con carácter excepcional, cuando la cláusulas inscrita se refiera a vencimiento anticipado por impago de cuota.

El titular de un crédito garantizado con prenda o hipoteca tiene a su disposición, para la tutela de su derecho: 1. el juicio declarativo ordinario, como todo acreedor de una obligación; 2. El proceso de ejecución directa, ya que la escritura de préstamo hipotecario es título ejecutivo según el artículo 517, 2 LEC; 3. Procedimiento de ejecución particular por tratarse de bien hipotecado (artículos 681 y ss de la LEC); 4.  Procedimiento ante notario, que permite la venta extrajudicial de los bienes hipotecados al margen de los órganos jurisdiccionales(artículo 129 LH).

Así las cosas, de lo que se trata de determinar es qué proceso puede seguir el acreedor en el caso de que se cumpla el supuesto recogido en la cláusula de vencimiento anticipado.

Si la cláusula es válida, en el caso de que se de la causa de vencimiento anticipado, la deuda debe considerarse vencida y exigible.  Por lo que en principio, el acreedor, por serlo del préstamo, puede reclamar la deuda, ejercitando la acción personal derivada del crédito en juicio declarativo. También puede optar por el proceso de ejecución directa común, al ser la escritura título ejecutivo conforme al artículo 517, 2 LEC.

Y si la cláusula se inscribe en el Registro de la Propiedad, el acreedor para la satisfacción de su préstamo, podrá además optar, por el procedimiento ante notario (ejercitado de forma inusual), o por el procedimiento de ejecución eparticular, de vía más rápida y expeditiva que el proceso de ejecución común, con las especialidades y privilegios que se señalan en los artículos 681 y ss, LEC a favor del acreedor por ser titular de un crédito hipotecario.

 En consecuencia, la inscripción de una cláusula de vencimiento anticipado supondrá, aparte de los efectos que conlleva toda inscripción registral, el que el acreedor hipotecario pueda hacer uso de uno u otro procedimiento según le interese.

De manera, que si se cumple la causa de un pacto de vencimiento anticipado válido pero no inscrito, la deuda vence y el acreedor puede reclamar la deuda a través del juicio declarativo o mediante el proceso ejecutivo común, pero no cabrá la ejecución de la hipoteca a través del procedimiento ante notario, o del procedimiento ejecutivo especial, que se emplearán en aquellos supuestos en los que la citada causa se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad.

En definitiva, que una cláusula de vencimiento anticipado no sea inscribible no significa que sea inválida, sino simplemente que es  de naturaleza obligacional sin trascendencia real, ni relevancia en relación a la garantía hipotecaria.

La registradora, por entender que el pacto perjudica a futuros adquirentes de la finca, excediendo los límites de la autonomía de la voluntad y ser contraria a una norma imperativa que es la Ley 2/94, suspende la siguiente cláusula de vencimiento anticipado:

“Debido a que la presente segunda hipoteca se ha concedido por la Caixa en consideración a que la primera hipoteca es de la misma entidad, y al no haberse pactado la igualdad de rango por el deseo de evitarle gastos adicionales al prestatario, se pacta como causa especial de vencimiento anticipado la subrogación de otra entidad en el préstamo garantizado con la primera hipoteca de conformidad con la Ley 2/94 de 30 de marzo. En este supuesto también se devengará la comisión de cancelación anticipada pactada”.

El notario autorizante de la escritura de préstamo hipotecario recurre la calificación de la registradora y la Dirección General revoca la nota de calificación  señalando que no aprecia razones que puedan impedir la inscripción de la cláusula debatida cuya operativa es semejante a la de una condición resolutoria, que además, la propia doctrina de la Dirección General posibilita el acceso al Registro de cláusulas de vencimiento anticipado que hagan referencia a hechos o circunstancias que supongan un riesgo para la subsistencia y el rango de la garantía, que la cláusula debatida ha sido libremente convenida por las partes y que el ahorro de costes que el prestatario ha obtenido con el pacto y no con uno de simultaneidad de rango, justifica la configuración que del negocio se hace en la escritura.

Fundamentalmente y como hemos estudiado a lo largo del texto tanto el notario recurrente como la Dirección General señalan la distinción entre la cláusula válida inscribible y la no inscribible; centrándose el estudio  únicamente en la trascendencia real del pacto que supondrá, en su caso, la inscripción del mismo.

El Centro Directivo, no aprecia obstáculos que impidan la inscripción registral de la cláusula debatida en base a la doctrina  de la propia Dirección General que determina la inscripción de pactos de vencimiento anticipado que hacen referencia a hechos o circunstancias que suponen un riesgo para la subsistencia y rango de la garantía, como es el supuesto debatido, pues en el caso de que el prestatario subrogase a otra Entidad en la primera hipoteca y por impago se ejecutase, se cancelaría, por ser de rango posterior, la hipoteca en estudio (2ª hipoteca).

Es curioso, que no se aluda a lo largo del recurso ni por el notario recurrente, la registradora (sólo la menciona) o el Órgano Direccional, la Ley de las Condiciones Generales de Contratación ni la Ley General de Consumidores que son, entre otras, si se habla de nulidad o de cláusulas abusivas, las normas a las que debe acudirse para la resolución del tema, pues como hemos estudiado a lo largo del texto, ellas nos dirán cuando un pacto, condición general o cláusula de adhesión, es nulo o abusivo.

Precisamente, las cuestiones que han de plantearse es si esta cláusula de vencimiento anticipado es negociada o no entre particulares, y si no lo es porque la predispone una de las partes, será necesario analizar, si es o no condición general de contratación, y además si el prestatario es o no consumidor.

Si bien, ya veremos que la omisión de la mención de las leyes citadas por parte del Centro Directivo es coherente con la Resolución dictada.

En principio, es un pacto predispuesto por la Entidad de Crédito y determinante en el otorgamiento del préstamo, no es condición general de contratación al no estar redactada para una pluralidad de contratos y en consecuencia, al ser consumidor el prestatario, pertenecerá a la categoría de las cláusulas de adhesión particular cuyo régimen regulador será la LGCU.

 En consecuencia, la cláusula podrá ser nula bien por ir en contra de norma imperativa o por ser abusiva en el sentido del artículo 10, bis, 2 de LGCU: desequilibrio entre las partes, mala fe.

Iremos analizando los diversos argumentos que se señalan a lo largo del recurso hasta llegar a la conclusión final:

a. En el Registro se suspende la cláusula por entender que:

a. 1. El pacto perjudica a futuros adquirentes.

No entiendo a quién puede perjudicar cuando entre la primera y la segunda hipoteca no hay derechos inscritos y los que se practiquen con posterioridad son conocedores de la existencia del pacto inscrito, en su caso. Y además, como comenta el recurrente, si hubiera un futuro adquirente que se subroga en cualquiera de los préstamos o en ambos pasa a ser parte y no tercero.

a. 2. Excede los límites de la autonomía de la voluntad.

Tampoco comparto este criterio por varios motivos, así, sustantivamente, cabe la limitación pactada de la autonomía de la voluntad, por ejemplo, las limitaciones de disponer de carácter temporal y obligacional que son válidas aunque sólo sean inscribibles cuando se asegure su cumplimiento con hipoteca u otra forma de garantía real (artículo 27 Ley Hipotecaria).

 Otra cuestión, sería que la cláusula al ser de adhesión se considerase abusiva según artículo 10, bis LGCU, para ello, según lo visto en el texto, hay que estar al caso particular y analizar si el pacto motiva un desequilibrio en perjuicio del prestatario y en contra de las exigencias de la buena fe.

En mi opinión, no hay desequilibrio ni mala fe, ya que al no haber titulares inscritos intermedios, la Entidad Prestataria podía haber pactado igualdad de rango de la nueva hipoteca con la primera, en base: a los artículos, 152,2 Ley Hipotecaria (hipoteca en garantía de títulos nominativos o al portador) y 227 del Reglamento Hipotecario (igualdad de rango para las cargas preferentes); a la posibilidad de negociación del rango regulado en el 241 (posposición de una hipoteca por otra) también del Reglamento Hipotecario y del artículo 30 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de 24 de septiembre de 1.993, según redacción dada a dicho precepto por el artículo 5 de la Ley de 30 de diciembre de 2.002  de Medidas Fiscales, Administrativas y del orden Social que al regularla supone el reconocimiento de la citada figura jurídica.

Y si no pactaron igualdad de rango fue para evitar a la parte prestataria el pago del citado impuesto de actos jurídicos documentados que le correspondía, lo que demuestra la buena fe de la Entidad Crediticia al redactar la cláusula de vencimiento anticipado y la inexistencia de desequilibrio en perjuicio de aquélla.  

Así puede concluirse, que la cláusula de vencimiento anticipado no es abusiva según artículo 10, bis de la LGCU, al no aparecer dato objetivo alguno que resulte expresivo de la falta de libertad y no existiendo constancia de un desequilibrio importante entre las prestaciones.

a. 3. Infringe una norma imperativa.

El recurrente señala que no se impide la subrogación que lo único dispuesto es una consecuencia concreta para el segundo préstamo. Sin embargo, si bien es cierta esta premisa, también es verdad que la imposición cobra más importancia en un cláusula de adhesión en la que el prestatario está obligado a aceptar el pacto, con los efectos que conlleva, si pretende que le otorguen el préstamo.

De cualquier manera, tampoco creo que se infrinja la Ley de Subrogación de Préstamo Hipotecario de 1.994 porque la citada norma no es imperativa al prestatario sino a la Entidad Crediticia subrogada que le obliga a admitir la subrogación en los términos de la Ley. Por el contrario, al prestatario se le concede un derecho que es libre de renunciar pues, además de no afectar al orden público, ni a terceros (artículo 6, 2 del código Civil, nada dice la Ley en sentido contrario.

No afecta al orden público, que como dice el recurrente, es el conjunto de principios en el que se basa el orden constitucional: libertad personal, igualdad…, porque en el caso concreto se pacta la opción más ventajosa para el prestatario. Tampoco perjudica a terceros por lo que hemos comentado en el apartado anterior.

En consecuencia, no cabe hablar de nulidad de pleno derecho por infracción de norma imperativa de la cláusula en estudio.

a. 4.  Nulidad parcial.

Según lo dicho anteriormente no es posible hablar de nulidad parcial de la cláusula al considerar que ésta es válida. Pero en el caso de que no lo fuera, tampoco cabría hablar de nulidad parcial sino total, debido a que como ya se ha dicho el pacto es motivo determinante del otorgamiento del préstamo (artículo 10, bis, 2, in fine LGCU2 (la redacción no deja lugar a dudas “debido a que la presente segunda hipoteca se ha concedido en consideración a que la primera hipoteca es de la misma entidad”).

En otro orden de cosas y por la razón alegada, el recurrente  considera incorrecta la inscripción parcial de la hipoteca con la exclusión de la cláusula, dado el carácter fundamental de la misma para el negocio documentado, argumento que corrobora el Centro Directivo, además de apuntar que según el artículo 19, bis de la Ley Hipotecaria, la inscripción parcial sólo puede ser instada por el interesado, en este caso el acreedor hipotecario, circunstancia que no se ha dado.  

b. Resolución de la Dirección General.

El Centro Directivo estima el recurso, no apreciando razones para impedir la inscripción de la cláusula cuestionada. En su razonamiento puede destacarse:

b.1. Las causas de exigibilidad enumeradas en el artículo 1.129 del Código Civil no tienen carácter exhaustivo.

Ello supone que pueden pactarse entre las partes, para la exigibilidad anticipada del crédito, otras causas diferentes a las recogidas en el artículo 1.129 del CC .

b. 2. La acción de devastación concedida al acreedor hipotecario no significa que no pueda atribuirse convencionalmente al mismo acreedor la facultad de dar por vencido anticipadamente el crédito para el caso de disminución del valor de las garantías por causas objetivas y lograr a través de su inscripción registral, hacerlo oponible a terceros (argumento alegado también por el notario recurrente).

Es decir, todo aquello que disminuya el valor de los bienes gravados, puede se causa de vencimiento anticipado si así se pacta convencionalmente.

Lo que sí sorprende es que no se haga referencia al ya citado artículo 693, 2 LEC, que señala el vencimiento anticipado de toda la deuda en caso de impago de alguno de los plazos, permitiendo al acreedor reclamar su deuda en juicio ejecutivo especial.

Parece deducirse la admisibilidad y la inscripción de pactos de vencimiento anticipado que sean diferentes al recogido por el artículo 693, 2 LEC, con las efectos que conlleva (posibilidad de emplear el juicio ejecutivo especial hipotecario) siempre que afecten inmediatamente a la garantía hipotecaria.  

b.3. La cláusula ha sido libremente convenida.

No se entiende bien el sentido de la citada afirmación, podría entenderse que el Centro se inclina por considerar que se trata de una cláusula negociada individualmente, pero la libertad contractual también es propia de los pactos condiciones generales o de adhesión particular.

b.4. La autoridad judicial es la competente para determinar si una cláusula de vencimiento anticipado es nula.

Puede sorprender, como ya se ha advertido en el texto, que en los fundamentos de derecho no se mencione la Ley de Condiciones Generales de Contratación, la Ley de Consumidores y Usuarios ni la Ley de Subrogación y Préstamo Hipotecario, sin embargo, tiene su sentido, ya que estas normas llevarían a calificar la naturaleza de la cláusula (negociada o no individualmente, válida, o nula por abusiva) y como muy bien se señala

”no corresponde a este Centro Directivo, ni al Registrador al calificar, emitir juicios sobre la legalidad de las estipulaciones, ni asumir funciones que puedan entrar de lleno en las que son propias de los Órganos Judiciales…Por el contrario lo que ha de hacer el registrador cuando deniegue el acceso al registro de una estipulación como la presente…dentro de los límites del artículo 18 de la Ley Hipotecaria denegando en su caso, su inscripción, bien por ser de carácter obligacional y sin trascendencia real; bien por contravenir la legislación hipotecaria…”.

En definitiva, como apuntamos en el texto, es el órgano judicial, mediante un proceso contradictorio, el único competente para determinar la nulidad de la cláusula del vencimiento anticipado, pues no solamente constitucionalmente tiene atribuida esta competencia sino que además así aparece en las normas citadas.

Así el artículo 258 de la Ley Hipotecaria determina que el Registrador denegará la inscripción de aquellas cláusulas declaradas nulas de conformidad con lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 10, bis de la Ley 26/1.984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores.

Las cláusulas declaradas nulas por sentencia firme a las que se refiere la norma, son las cláusulas abusivas, que si son condiciones generales de contratación deberán estar inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

Otra cuestión son las cláusulas contrarias a normas imperativas,  que por aplicación del principio general del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y por ser un tema de orden público el Registrador, en principio, habrá de denegar la inscripción de las mismas.

Pero de la redacción del artículo 9 de la LGCC parece deducirse que en el supuesto de que las cláusulas sean condiciones generales de contratación, su nulidad por infracción de norma imperativa, sólo puede ser declarada por la autoridad judicial y a instancia del adherente.

Y en relación a las nulidades declaradas por la Ley, creo, que habrá de estar al caso concreto porque en tema de cláusulas abusivas, y por tanto nulas, la lista que establece la Disposición Adicional I de la LGCU en la mayoría de los supuestos será necesaria, como ya se explicó en el texto, la interpretación judicial. Así, en el tema objeto de estudio, en principio, puede parecer que al prestatario se le impone la renuncia del derecho a subrogar al primer acreedor hipotecario por otra Entidad, y por tanto al estar incluido dentro de la lista negra de la Disposición Adicional, tratarse de un pacto nulo, sin embargo no es así ya que opta por la solución menos gravosa para él.

b. 5. La condición resolutoria y la cláusula de vencimiento anticipado son semejantes en cuanto a la operativa.

 Reconociendo la diferente naturaleza entre la condición resolutoria y la cláusula de vencimiento anticipado, la Dirección General las asimila en la operativa para justificar la inscripción de la última, y así señala que, “ no se ve qué razones pueden impedir que el Registro publique esta situación…cuando las condiciones resolutorias, su acceso al Registro nadie pone en duda, aunque se refieran a obligaciones accesorias asumidas por el deudor”.  

 En mi opinión, no es acertada la asimilación, aunque se refiera sólo a la operativa, entre la condición resolutoria y los pactos de vencimiento anticipado, ya que en el primer supuesto si se cumple la condición se resuelve el contrato, lo que supone que el que aparecía como titular deja de serlo para que lo sea el anterior, ello hace relevante a efectos de terceros que se inscriba en el Registro. Por el contrario, en el caso de las cláusulas de vencimiento anticipado, si se da la causa del mismo, no produce la resolución del contrato, sino su vencimiento antes del transcurso del plazo, lo que tendrá que constar en el Registro siempre que afecte a la garantía real.

Las cláusulas de vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario en la que el prestamista es una Entidad de Crédito y el prestatario, un particular (consumidor), pueden ser condiciones generales de contratación, siempre que no reproduzcan normas imperativas y se redacten en una pluralidad de contratos, o cláusulas de adhesión no negociadas individualmente por lo que su régimen se encuentra en la LGCC y LGCU.

Así las cosas, su validez se determinará según lo señalado por la  LGCC y la LGCU y sólo aquéllas que tengan trascendencia real serán objeto de inscripción.

Las cláusulas que no sean inscribibles, no significa que no sean válidas, sino que sólo tienen carácter obligacional sin repercusión en la garantía real.

La declaración de nulidad (nulidad relativa) de los pactos de vencimiento anticipado, al ser condiciones generales de contratación o cláusulas de adhesión, corresponde a la autoridad judicial a instancia del adherente o prestatario, atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso.

El cumplimiento de las causas de vencimiento anticipado de pactos no inscritos produce el vencimiento anticipado del crédito y el acreedor podrá reclamarlo en procedimiento declarativo y en juicio ejecutivo ordinarios; sin embargo, no podrá utilizar el procedimiento extrajudicial ante notario ni el juicio ejecutivo especial hipotecario. Sólo cuando se cumplan causas contenidas en los pactos inscritos podrá el acreedor reclamar su crédito en procedimiento ejecutivo especial hipotecario.

Notes de base de page numériques:

1 De acuerdo con los planteamientos de la ponencia “Condiciones Generales de la Contratación y Consumidores. Control judicial del contenido” dada por la profesora Carmen Bayod López, VII Jornadas Jurídicas de Albarracín del 2 a 4 de Julio de 2006.

Notes de bas de page astérisques:

* Trabajo realizado en el marco del Proyecto de investigación de Validez de los actos jurídicos de Derecho privado (Fej 2005-O5790/JURI), concedido por el Ministerio de Educación y tecnología. Investigador principal: Dr. Jesús Delgado Echeverría.

Pour citer cet article :

Elena Bellod Fernández de Palencia. «CLAÚSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO. RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DEL REGISTRO Y NOTARIADO DEL 2 DE OCTUBRE DE 2.006*.». principal, NUL. Estudios sobre invalidez e ineficaciaNulidad de los actos jurídicos
document.php?id=388