RES. DG 7-11-2022. mayoría para la modificación estatutaria de la PH que prohibe determinados usos distintos de la explotación como alojamiento turístico

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Resolución de 7 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad en régimen de propiedad horizontal.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-20245

ANTECEDENTES

Mediante escritura autorizada el día 16 de junio de 2022 por el notario de Madrid, don José Juan de Ibarrondo y Guerrica-Echevarría, con el número 1.441 de protocolo, se elevaron a público los acuerdos adoptados el día 17 de mayo de 2022 por la junta general ordinaria de una comunidad de propietarios de un inmueble situado en Madrid, por los que se aprobó la siguiente cláusula estatutaria: «Cláusula Adicional: Se prohíbe el destino de los locales y pisos a hospederías, residencias de estudiantes, así como la explotación como viviendas turísticas, apartamentos turísticos u otro régimen, cualesquiera que fuese su denominación, contemplado o no por la normativa sectorial turística, que implique o suponga genéricamente prestación de alojamiento turístico».

Según constaba en dicha escritura, el acuerdo fue aprobado con voto favorable de quienes representan el 69,90% del total de las cuotas de participación, habiendo votado en contra quienes representan el restante 30,10%.

CALIFICACIÓN REGISTRAL: En la certificación que se incorpora a la escritura que se califica, se recoge como punto único del orden del día, la modificación de estatutos, introducción de cláusula prohíbe la explotación turística de los pisos y locales, cuyo literal de la cláusula es: “Cláusula adicional. Se prohíbe el destino de los locales y pisos a hospederías, residencias de estudiantes, así como la explotación corno viviendas turísticas, apartamentos turísticos u otro régimen, cualesquiera que fuese su denominación, contemplado o no por la normativa sectorial turística, que implique o suponga genéricamente prestación de alojamiento turístico”, acuerdo que se aprobó por el sesenta y nueve enteros noventa centésimas por ciento de las cuotas del total inmueble, habiendo votado en contra, el restante treinta enteros diez centésimas por ciento, no siendo suficiente por tanto esta mayoría. ya que se requiere la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, al referirse letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, a la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, en canales de oferta turística –no hospederías, residencias de estudiantes, o cualquier otro régimen, cualesquiera que fuese su denominación, contemplado o no por normativa sectorial turística– y máxime cuando el apartado 12 del artículo 17 de Ley de Propiedad Horizontal, permite con el quorum en él establecido, limitar o condicionar el ejercicio dicha actividad de uso turístico, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda como en caso es la “hospederías, residencias de estudiantes”, remitiéndome a la misma fundamentación jurídica expuesta en mi nota de calificación que motivó la Resolución de 5 de junio de 2020 y además a las Resoluciones de la Dirección General de seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 y 16 de junio, 16 de octubre y 5 de noviembre de 2020.

RECURSO: Contra la anterior nota de calificación, doña M. J. P. C., como presidenta de una comunidad de propietarios de un edificio situado en Madrid, interpuso recurso el día 9 de agosto de 2022.

DOCTRINA DE LA DG. SJYFP

uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al veinte por ciento, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.

Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es el de hospedería o viviendas turísticas en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística, o residencias de estudiantes, a los que se refiere la norma estatutaria debatida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.